הרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור פרסמה לאחרונה (19.10.17) מסמך הכולל שורת "דגלים אדומים", שתכליתו לסייע לגופים פיננסיים ועסקיים לזהות פעולות בענף הנדל"ן שעלולות לעורר חשש  להלבנת הון. המסמך מפורסם על רקע העלייה הניכרת במספר עסקאות הנדל"ן בישראל בשנים האחרון, בהיקפן הכספי ובעליית מחירי הדירות, דבר המגביר את החשש לניצול שוק הנדל"ן על ידי מלביני הון. 

עם השיטות להלבנת הון בנדל"ן שאותרו ע"י הרשות נמנים: שימוש בצדדים שלישיים ומבני החזקה מורכבים כדי להסוות בעלות בנכסים; שימוש בנאמנויות (בעיקר כאשר הרכישה מתבצעת במזומן או באמצעות שיק זר); ביצוע מניפולציה על שווי נכסים; שימוש במזומן; ערבוב הון שחור עם כספים שמקורם בהלוואה או משכנתא; יצירת מצג של מקור הכנסה לגיטימי מהשכרה; עסקאות סיבוביות מול אנשי קש כאמצעי להחדרת הון לא מוסבר, והון. 

הדגלים האדומים במסמך מחולקים למספר קטגוריות, לרבות: שימוש בצדדים שלישיים לצורך ביצוע עסקת נדל"ן או תשלומי שכירות; ביצוע מניפולציה על ערך הנכס; ניסיונות להתחמק מזיהוי בעסקת נדל"ן; ופעולות להלבנת הון באמצעות נטילת הלוואות ומשכנתאות. קטגוריה נוספת הינה העברת כספים לארץ ע"י תושבי חוץ או חברות זרות למטרת רכישת נדל"ן, וזאת כדי להסתיר מן הרשויות בארצם כספים שמקורם בעבירות מקור. 

להלן מספר דגלים אדומים כאמור: 

• מחיר הנכס נמוך או גבוה משמעותית ממחירו בשוק. 

• החזרי הלוואה  לעסקת נדל"ן מבוצעים על ידי צד ג' שאינו קשור ללקוח. 

• הישות הרוכשת את הנדל"ן היא תאגיד בעל מבנה בעלות מסובך ומורכב.

• הסכם ההלוואה נחשד כפיקטיבי (אי ציון תאריך על חוזה ההלוואה, הסכם לא סטנדרטי שנעדרים ממנו רכיבים מהותיים בהסכם הלוואה(. 

• העברת בעלות תכופה (הלקוח קונה חזרה נכס שהוא מכר לאחרונה; ריבוי העברות בעלות בנכס תוך פרק זמן קצר). 

• עסקת הנדל"ן אינה תואמת את פרופיל הלקוח מבחינת היקפה ו/או תחום עיסוקו.

פורסם 22-10-2017