היחידה למודיעין פיננסי בארה"ב (FINCEN) פרסמה לאחרונה (22.08.17) מסמך מייעץ (ADVISORY) שמטרתו להגביר את הערנות והמודעות בקרב מוסדות פיננסיים ונותני שירותים בשוק הנדל"ן לסיכוני הלבנת הון בסקטור הנדל"ן, ובפרט בנדל"ן למגורי יוקרה. 

המסמך סוקר את הדרכים העיקריות להלבנת הון בסקטור זה, נותן דוגמאות מרכזיות של מקרי הלבנת הון בפרופיל גבוה מהשנים האחרונות הקשורים לעסקאות נדל"ן, ומציג את המסגרת הרגולטורית למניעת הלבנת הון בשוק הנדל"ן בארה"ב.  

עפ"י המסמך, שוק הנדל"ן מהווה ערוץ אטרקטיבי להלבנת כספים מאחר שהוא מאפשר להלבין בעסקה בודדת סכומי כסף גדולים שמקורם בסחר בסמים, שחיתות של עובדי ציבור ועבירות רבות נוספות. ביצוע עסקאות ללא שימוש באמצעי מימון בנקאי מסורתיים (קרי, נטילת משכנתא) מגביר את יכולת הגורם העברייני להסתיר ולהסוות את זהות הנהנה הסופי העומד מאחורי הרכישה. שתי הדרכים המרכזיות המשמשות גורמים עבריינים לביצוע עסקאות נדל"ן הם שימוש בחברות קש (חברות פרטיות באחריות מוגבלת ונאמנויות), ועסקאות במזומן (all-cash) ללא מימון בנקאי. עפ"י נתוני FINCEN, עסקאות המזומן בנדל"ן תופסות נתח של 25% מכלל עסקאות הנדל"ן בארה"ב, בהיקף של מאות מיליארדי דולרים, כשבאזורים מסוימים (כמו מיאמי) הן מגיעות להיקף של כמעט 50% מכלל רכישות הנדל"ן.    

בהיבט הרגולטורי, אחד הכלים המרכזיים המשמש את FINCEN למאבק בהלבנת הון בסקטור הנדל"ן הוא "צו מטרה גיאוגרפי" (Geographic Targeting Order – ובקיצור GTOs), אשר מטיל על מוסדות פיננסיים או על עסקים נוספים חובות מוגברות לשמירת רישומים או דיווח, בכל הנוגע לעסקאות המבוצעות באזור גיאוגרפי מסוים. בשנתיים האחרונות פרסמה FINCEN צווי מטרה גיאוגרפיים החלים על שבעה אזורי מטרופולין מרכזיים בארה"ב. עפ"י צווים אלה, חברות אמריקאיות העוסקות בביטוח שטרי קניין (Title Insurance Companies), נדרשות לתעד ולדווח על נהנים סופיים בישויות משפטיות המשמשות לרכישת נדל"ן יוקרה למגורים באזורים הגיאוגרפיים המוגדרים, ובפרט נדל"ן יוקרה למגורים אשר נרכש ללא הלוואה בנקאית. 

מהמידע שנאסף עד כה מאז פרסום הצווים, כ-30% מהעסקאות שעליהן דווח ל-FINCEN כללו נהנה סופי או נציג של רוכש שפרטיו הופיעו בעבר במסגרת דיווח על פעולה חשודה, דבר המאמת את חששותיה של FINCEN בנוגע לסגמנט זה של שוק הנדל"ן, שבו חברות קש משמשות לרכישת נדל"ן יוקרה בעסקאות ללא מעורבות בנקאית. 

במקביל לפרסום המסמך המייעץ, FINCEN פרסמה צווי מטרה גיאוגרפיים מעודכנים, אשר מרחיבים את סוגי העסקאות המכוסות ע"י הצווים, כך שיכללו גם עסקאות הכוללות העברות כספים. בנוסף, הורחבה התחולה הגיאוגרפית של הצווים, כך שיחולו גם על עסקאות נדל"ן במחוז הונולולו, הוואי.

פורסם 31-08-2017