היחידה למודיעין פיננסי בקנדה (FINTRAC) פרסמה לאחרונה (14.11.16) מסמך הכולל אינדיקטורים ו"נורות אדומות" שנועדו לסייע בזיהוי דפוסי פעולה להלבנת הון באמצעות עסקאות לרכישת נדל"ן. זאת, במטרה לסייע לישויות וגופים המחויבים בציות לכללי ל- FINTRAC לעמוד בחובות הדיווח על פעולות חשודות הקשורות להלבנת הון ומימון טרור בסקטור הנדל"ן במדינה.  

עפ"י FINTRAC, המסמך מתפרסם נוכח הליקויים הרבים שזוהו בתוכניות הציות של הישויות הפועלות בסקטור הנדל"ן, דוגמת מתווכי וסוכני נדל"ן, וכן לאור הניגוד החריף בין הגודל והמורכבות של שוק הנדל"ן בקנדה לבין המספר הזעום של דיווחים המתקבלים על פעולות חשודות הקשורות לעסקאות נדל"ן. כך, למרות שבקנדה פועלים כ-100,000 מתווכי וסוכני נדל"ן, וחרף העובדה שבמהלך עשור (בין 2003-2013) ניטלו משכנתאות בהיקף של 5 טריליון דולר, בתקופה זו הוגשו רק 127 דיווחים על פעולות חשודות ע"י מתווכי נדל"ן, ועוד 152 דיווחים נוספים ע"י ישויות נוספות דוגמת בנקים, סוחרים בני"ע וכו'.

על רקע זה, האינדיקטורים נועדו להביא לשיפור באיכות הדיווחים על חשדות להלבנת הון בעסקאות נדל"ן, ולפזר אי-הבנות הקשורות למאפייני שיטות להלבנת הון בסקטור זה.

להלן מספר אינדיקטורים כאמור:
•    הלקוח קונה בחזרה נכס שמכר לאחרונה.
•    הלקוח לוחץ להשלמה מהירה של העסקה ללא סיבה מוצדקת, או מבלי לגלות עניין במאפייני הנכס, מו"מ על מחיר, סיכונים, עמלות וכו'.
•    הרוכש קונה נכס לשימוש אישי באמצעות חברה שבבעלותו, כאשר עסקה מסוג זה אינה תואמת את הפעילות העסקית השגרתית של החברה.
•    הלקוח מפקיד פיקדון למטרת רכישת נכס נדל"ן, אך מבטל את העסקה זמן קצר לאחר מכן ומקבל המחאה ממשרד המתווך בעבור ערך הפיקדון.
•    הלקוח מחליף ברגע האחרון את שם הרוכש מבלי לספק הסבר מניח את הדעת.
•    רוכש זר, בין אם יחיד או חברה, אשר מגיע ממדינה ששוררים בה חוקי סודיות בנקאית נוקשים, משטרי איסור הלבנת הון רופפים או שחיתות פוליטית גבוהה.
•    לחברה המלווה את הכסף לרכישת הנכס (בדגש על חברת offshore) אין קשר ישיר ללווה.

כמו כן, מפורטות במסמך שיטות נפוצות המשמשות עבריינים להלבנת כספים באמצעות סקטור הנדל"ן, לרבות: ניפוח או גריעה מערכו של נכס בעסקת נדל"ן; קניית נכס ומכירתו מיד לאחר מכן; שימוש בצדדים שלישיים או בחברות אשר מרחיקות את העסקה ממקור הכספים הלא חוקי. בנוסף, נספחים 1 ו-2 כוללים תרחישים להלבנת הון באמצעות רכישת בתי מגורים ונכסים מסחריים, המדגימים כיצד חשד להלבנת הון יכול להתחיל להתגבש באמצעות אינדיקטור בודד, ואז להתרחב למספר אינדיקטורים נוספים שמובילים לביסוס חשד סביר להלבנת הון בעסקת נדל"ן.

פורסם 2016-11-30